上世紀80年代以來，中國房地產和房價經歷了五次大波動，三升兩降。
第一波是80年代中后期到1993年，以海南房地產為龍頭。第二波是1993年到1997年朱镕基總理對房地產的調控，全國打壓樓堂館所，大幅度提高銀行利率，終至房地產虛火熄滅。第三波是1998年到2008年，取消福利分房后，中國房地產進入10年大牛市。第四波是2008年到2009年，在國際金融危機影響下，房地產進入一年多的調整。最后是2009年以后至今，四年多的時間里，房地產節節走高并達到頂部。
在這20多年中，中國同地段房地產價格大致升了15倍左右。
雖然房地產本身不具有金融屬性，但是在各種房地產利益鏈條共同作用下，中國大中城市房地產開始成為一種炒作手段，成為不同利益群體之間實現財富轉移的工具。
因此，它的波動就跟股市、期貨一樣，可以形成浪型的劃分。在股市、大宗商品市場上的許多技術手法，可以用在房地產市場上。
貨幣、利率雙雙牽引房價
中國這輪房價見頂，首先是由貨幣供應增速見頂導致的。自1998年以來，中國貨幣供應大增，M2至今達到117萬億元，相當多的增量貨幣流入房地產市場，才導致了本輪超長期的房價大牛市。現在則是超量的貨幣發行盡管還在，但是M2增速見頂回落，導致要將房價繼續炒起的增量資金嚴重不足，這個才是本輪房價見頂的貨幣解釋。
為什么會有本輪房價見頂？原因有三：第一，出口增速下降。本輪貨幣增速見頂，雖不是貨幣供應見頂，但一樣導致貨幣緊張。中國的貨幣發行一是源于國內GDP的增量，二是源于出口外匯的強制結匯政策。可是，中國出口增速從2010年5月最高月增速48.5%下降到今年2月最低月增速-18.1%，增速大幅下降導致貨幣被動發行的增速大降，進而導致社會資金緊張。第二，利率市場化改革和貸款結構性調控，導致房地產等行業難以貸款，在利率市場化改革的背景下，他們通過理財、信托產品和影子銀行等方式融資，全面推高了市場利率。第三，理財產品利率高企，導致大量銀行資金搬家，進入理財市場。
銀行資金緊張和存款利率上升，導致銀行資金成本高企，加上房價本身就處于高位，導致銀行為自身風險和收益計只有先行停掉8折優惠房貸。現在大銀行有基準貸款利率下的房貸，但據說基本貸不到。中小銀行房貸都要在基準利率的基礎上上浮10%到20%，卻也不好貸款。
正是這兩個因素，導致需求全面萎縮，進而促使地產商資金鏈繃緊。前期，很多房地產基金、信托和理財產品基本上進入了房地產和地方政府平臺貸款，并且抬高了整個社會的貸款利率。只是他們絕沒有想到，正是由于在前期的行為使得資金在收緊時更難獲取，典型的搬起石頭砸自己的腳。
這次房價在高位開始調整，并沒有伴隨宏觀調控政策出臺，也沒有抑制房價的政策（去年2月出臺對二手房轉讓征收20%的增值稅后，只是逼迫二手房需求進入一手房市場，引發了剛需井噴）。現在需求增速為負，地方政府紛紛出臺放開限購的政策，央行副行長要求銀行對剛需房貸網開一面，表明不僅沒有抑制政策，反而只有扶持政策。
可房價由需求決定，需求由貸款決定。一個利率市場化政策，就讓房地產需求增速大幅下降了87%。因此，本次房價見頂，是銀行在利率高企和房價過熱的情況下一種自我保護的選擇。那么，只有當房價跌到一定程度以后，在銀行認為房地產沒有風險而敢于貸款時，貸款才會被有效放大。而在目前，央行的發聲也許會在一定程度上緩解市場，但收效甚微。
此外，房價虛高也是導致本輪房價見頂的一個原因。由于不依靠貸款而能購房的人群數量極小，因此剛需必然依靠貸款，而貸款必須遠離風險且有錢可賺。正是這個古老的商業法則成為導致這次房價見頂的一個重要因素。
匯率走弱使得經濟失衡
目前中國經濟問題的根本，在于要尋找到兩個平衡點：調整結構和保持適當經濟增速的平衡，出口與房地產的平衡。為了保持經濟增速，央行必須同時保出口增長和房地產，可是這兩者不能兼得。因此在人民幣匯率長期走弱的背景下，兩個平衡點很難同時達成目標。
中國要保持適當的就業，就必須保持7%以上的經濟增速；要保持7%以上的增速，就必須保持適當的出口增速，保持外匯儲備增長；可是要保持出口增速和外匯儲備增長，就必須降低匯率，這極有可能構成壓垮樓市的最后一根稻草。
因為匯率長期升值的勢頭已經扭轉了，接下去將是匯率中長期貶值的勢頭來臨。這極易誘發熱錢流出，很可能將引發中國外匯儲備的轉向。
外匯儲備的轉向，將引發三個不利因素：第一，貨幣總量下降，貸款更加緊張。美元強制結匯，美元流出時，必然賣出人民幣買入美元，中國必然少發行基礎貨幣；而基礎貨幣與對應銀行貸款量的比例是1：5，即如果少發行1000億元人民幣的基礎貨幣，大致要少貸款5000億元，這對銀行的資金壓力會很大。第二，人民幣貶值，必然引發進口產品價格上漲，這容易誘發通脹。通脹必然誘發貨幣收縮。第三，貨幣總量收縮和通脹，加上為了吸引外匯儲備，容易引發央行調升利率。而這個終將對房地產構成重大的打擊。
因此，地方政府支持房地產，央行要求商業銀行支持剛需房貸，都不可能扭轉大勢。一旦政策的作用發揮完畢，市場就會陷入成交大幅下滑的情況。也許這個時間點就在2015年春天，那時房價將出現較大幅度的跳水。
此外，美元指數將在今年再度進入上升周期。如果美元指數上升，有可能加速人民幣的貶值。不過，人民幣貶值對熱錢的影響還沒有顯現。
經濟持續性難題
中國經濟有七個不可持續。第一是出口高增長不可持續。中國出口高速增長了20多年，已是世界上第一出口大國，出口增長的潛力基本已經耗盡。這是典型的指數型增長。出口增幅下滑近三分之二，這還是在歐美股指大漲的背景下。一旦歐美股指進入中期調整，中國出口只會陡降。
出口高增長之所以不可持續，原因就在于它受美國政府和國會影響。他們的手段就是推高人民幣匯率。
第二，房價高增長之不可持續。1998年以來，中國一二線城市房價增長了10倍有余，這又是一個典型的指數型增長。居民收入跟住房總價差距拉大到了極限。這個指數型增長，一定不可持續。
第三，房地產銷售收入高增長不可持續。2013年，全國房地產銷售收入81428億元，占到GDP的14.31%。增長已經持續16年了，是典型的指數型增長。現在看來，很顯然是不可持續。
第四，房地產投資高增長不可持續。當房地產銷售總額高增長不可持續時，房地產投資高增長將成為無源之水，也就自然不可持續。而前16年的房地產投資，也是指數型增長。
第五，財政收入高增長不可持續。2013年，中國財政收入11.9萬億元，也是連續20余年的高增長，也是典型的指數型增長。出口、消費、房地產投資都不可能持續高增長，它也就不可能持續高增長了。
第六，地方賣地收入高增長不可持續。土地出讓金從1997年的68億元，到2013年的41250億元，增幅之巨，令人難以置信。
第七，投資高增長之不可持續。財政收入和土地出讓金高增長不可持續，導致投資高增長之不可持續。按照政策，項目投資必須有35%的自有資本金，其他65%可以為負債。當財政收入和土地出讓金高增長難以為繼時，投資資本金自然就難以到位。還有，PPI連續26個月為負，表明需求嚴重不足，此時再加大投資的可能性已經很小。
按照指數型增長的規律，當指數長期增長下去，一定會出現指數爆炸。這將導致指數型增長難以為繼，表現為要么轉為低速增長，要么出現指數坍塌。而現在，出口的指數型增長，已有指數坍塌跡象，房地產銷售收入增速也是如此。下一個將會出現的，就是土地出讓金增速的坍塌。這些指數的坍塌，會否把其他方面帶入坍塌？而且當人民幣匯率逆轉，特別是一旦出現美元快速外流的現象時，房地產價格就極容易出現指數的坍塌。那時就很容易引發市場的大動蕩。
房價一旦調整，將是所有的城市都會進入調整之中，沒有例外。只是有先有后，有輕有重而已。而且這個調整，應該是對前20余年房地產高速增長后的總調整，因此它的調整時間和空間將會比較大。總體來說，調整到2008年金融危機爆發后的低位，將是很正常的現象。